Služnosti
Definicija prava služnosti
Pravo služnosti je stvarno pravo na tuđoj stvari na temelju kojeg se ovlašteniku dopušta određeno korištenje stvari. ZV definira pravo služnosti kao ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje svojega nositelja da se na određeni način služi tom stvari (poslužna stvar) ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik je dužan to trpjeti ili pak zbog toga glede nje nešto propuštati. Služnost je stvarno pravo koje nositelj ima na tuđoj stvari. Stoga možemo reći i kako, iako je samo pravo služnosti ograničeno stvarno pravo, ono ujedno ograničava i pravo vlasnika poslužne stvari da se sa svojom stvari služi kako hoće i sve druge od toga isključi.
Osnovne razlike između stvarnih i osobnih služnosti
Služnosti se dijele na stvarne i osobne služnosti. Stvarna služnost je stvarno pravo svagdašnjega vlasnika povlasne nekretnine da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom poslužnom nekretninom, čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti. Osobna služnost je stvarno pravo koje ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti.
Iz navedenog proizlazi kako je osnovna razlika između ovih dviju vrsta služnosti u ovlašteniku prava. Kod stvarnih služnosti ovlaštenik prava je svakodobni vlasnik povlasne nekretnine, što upućuje na to da se stvarne služnosti prenose zajedno s vlasništvom povlasne nekretnine. S druge strane, kod osobnih služnosti nositelj ovlaštenja je pojedinačno određena osoba. Drugim riječima, stvarne služnosti se osnivaju u korist svakodobnog vlasnika povlasne nekretnine, dok se osobne služnosti osnivaju u korist pojedinačno naznačene fizičke osobe. Međutim, postoji i slučaj kad se stvarne služnosti mogu osnovati u korist pojedino naznačene fizičke osobe, a tada je riječ o nepravim stvarnim služnostima.
Upravo iz razloga što osobne služnosti se osnivaju u korist pojedinačno naznačene osobe, iste te služnosti prestaju i smrću te osobe, odnosno nisu nasljedive. Iznimno, ZV u članku 202. st. 3. predviđa da se osobna služnost može osnovati i u korist nasljednika, ali smrću tog nasljednika ona se bezuvjetno gasi.
Druga osnovna razlika između stvarnih i osobnih služnosti što su osobne služnosti strogo ograničene na tri oblika: plodouživanje, uporaba i pravo stanovanja. Članak 199. stavak 3. ZV izrijekom navodi kako upravo ta tri osnova oblika, što znači da se pravnim poslom ne može ugovoriti neki drugi oblik osobnih služnosti. Stvarne služnosti se mogu sastojati od bilo kojeg sadržaja koji je moguć, a koji nije pravno zabranjen što znači da postoji širi spektar oblika stvarnih služnosti. Stvarna služnost koja se osniva može biti neko trajno stanje ili da se radnje ovlaštenika obavljaju uzastopce ili na određeno vrijeme ili u određeno doba godine. Zbog toga se služnosti još u teoriji dijele na afirmativne i negative služnosti. Takva podjela je posebno važna kod stjecanja posjeda prava služnosti jer upravo način izvršavanja služnosti utječe na to kako se takva služnost osniva.
Posjed prava stvarne služnosti
Osnivanje posjeda prava stvarnih služnosti
Prethodno smo istaknuli kako ZV striktno dopušta od svih stvarnih prava imati jedino posjed prava stvarnih služnosti. Posjed prava služnosti načelno se može steći osnivanjem posjeda prava koji do tad nije postojao te prelaženjem već osnovanog posjeda prava služnosti na novu osobu.
U člancima 16. i 17. ZV navedeni su različiti načini jednostranog i dvostranog stjecanja posjeda afirmativne i negativne stvarne služnosti. Posjed prava afirmativne stvarne služnosti može se steći otpočinjanjem izvršenja njezina sadržaja. Posjed prava negativne stvarne služnosti stječe se zabranom vlasniku poslužne nekretnine da se s njome koriti na određeni način. Ovakvi načini stjecanja posjeda prava služnosti mogući su jedino u slučaju kad vlasnik poslužne nekretnine takvo ponašanje vlasnika povlasne nekretnine ne spriječi. Izvorno stjecanje služnosti je stjecanje bez suglasnosti vlasnika poslužne nekretnine ili mimo njegove volje, dok je izvedeno stjecanje uz suglasnost vlasnika poslužne nekretnine, odnosno na temelju pravnog posla. Pri izvedenom stjecanju prava služnosti vlasnik povlasne nekretnine na stjecatelja ne prenosi svoje pravo vlasništva ili dio prava vlasništva, već stjecatelj svoje pravo služnosti samo izvodi iz vlasnikova prava vlasništva poslužne nekretnine te na temelju prava vlasništva vlasnika poslužne nekretnine, osniva novo pravo, pravo služnosti.
Ovako opisan način stjecanja posjeda prava stvarnih služnosti u pravu se naziva izvorno stjecanje. ZV u članku 16. stavak 3. i 4. opisuje izvedene način stjecanja posjeda prava služnosti, kad vlasnik povlasne nekretnine u sporazumu s vlasnikom poslužne nekretnine započne vršenje sadržaja nekog od prava stvarnih služnosti.
Tako primjerice je Županijski sud u Splitu istaknuo kako posjedovanje prava stvarne služnosti u vezi s nekom nekretninom ostvaruje se kroz posjedovne čine na poslužnoj nekretnini i ne može biti otklonjeno eventualnom ništavošću pravnog posla na temelju kojeg je to pravo služnosti stečeno. U postupku je utvrđeno da su tužitelji ovaj put koristili, dakle da su izvršavali akte posjedovanja prava stvarne služnosti. Upravo ova potonja okolnost kao odlučna potkrepljuje ocjenu prvostupanjskog suda o aktivnoj legitimaciji tužitelja. Naime, posjed prava stvarne služnosti predstavlja faktično izvršavanje sadržaja prava stvarnih služnosti u vezi s nekom nekretninom (članku 10. stavku 5. ZVDSP-a) što znači da se posjedovanje tog prava ostvaruje upravo kroz posjedovne čine na poslužnoj nekretnini, a što je ovdje očito ostvaren slučaj koji nije otklonjen možebitnom ništavošću pravnog posla na koju se poziva žalitelj.
ZV u članku 16. stavku 6. navodi da posjed prava stvarnih služnosti uspostavljen u korist određene nekretnine kao povlasne prelazi zajedno s posjedom te povlasne nekretnine na stjecatelja kad ona bude predana drugome u posjed. Međutim, onaj tko izvorno stekne posjed nekretnine, ne stječe samim time i posjed prava stvarne služnosti koja postoji u njezinu korist.
Prestanak posjeda prava stvarne služnosti
Teorija poznaje dvije osnovne vrste prestanka posjeda prava stvarnih služnosti: apsolutni i relativan. Naime, prema ZV u članku 29. stavku 1. posjed prava je prestao kad je propala nekretnina na kojoj se izvršavao sadržaj toga prava ili se posjednik odrekao svojega posjeda prava.
S obzirom da posjednik prava stvarne služnosti može biti samo ona osoba koja je u posjedu povlasne nekretnine, logično se nameće da posjed prava stvarne služnosti nužno prestaje i prestankom posjeda povlasne nekretnine.
Nadalje, člankom 29. stavkom 2. ZV propisano je i kako posjed prava ne prestaje samim neizvršavanjem sadržaja prava stvarne služnosti dok ga njegov posjednik može izvršavati ako to želi; prestaje, međutim, kad posjednik poslužne nekretnine prestane činiti što je dotada činio, prestane trpjeti da se i dalje izvršava sadržaj prava služnosti na njegovoj nekretnini, odnosno prestane propuštati što je do tada propuštao, ako posjednik prava ne ostvari zaštitu svoga posjeda.
Prethodno opisano, teorija navodi i kao apsolutni prestanak posjeda prava stvarnih služnosti. Relativan prestanak prava služnosti odnosi se na situacije u kojima relativno prestane posjed povlasne nekretnine. To se odnosi prvenstveno na situaciju kad ostaviteljevi posjedi prava prijeđu na njegova nasljednika zbog ostaviteljeve smrti i u njezinu času, onakvi kakvi su u tom času bili u ostavitelja sukladno članku 17. stavku 1. ZV. Tako se i nakon prelaska posjeda povlasne nekretnine ujedno zadržava i kontinuitet posjeda i te nekretnine i svih posjeda prava služnosti u njezinu korist.
Posjed prava stvarne služnosti kao pretpostavka za stjecanje prava služnosti dosjelošću
Pravo služnosti može se steći na tri moguća načina: na temelju pravnog posla, na temelju odluke vlasti te na temelju zakona. U našem pravu postoji samo jedan način na koji se služnost može steći samo na temelju zakona, a to je dosjelost. Naime, u članku 228. ZV neposredno na temelju zakona pravo služnosti osnovat će se kad se ispune sve zakonom predviđene pretpostavke za dosjelost služnosti. Dosjelost je stjecanje prava stvarne služnosti na temelju izvršavanja sadržaja tog prava kroz zakonom određeno vrijeme, odnosno na temelju posjedovanja tog prava.
Člankom 229. ZV normirane su pretpostavke koje se moraju ispuniti kako bi se moglo steći pravo služnosti dosjelošću. Stvarna služnost osniva se na temelju zakona dosjelošću, ako ju je posjednik povlasne nekretnine pošteno posjedovao izvršavajući njezin sadržaj kroz dvadeset godina, a vlasnik poslužne nekretnine nije se tome protivio. Uz to ZV je u članku 229. stavku 2. navedeno je kako se ne može dosjelošću osnovati stvarna služnost ako se njezin sadržaj izvršavao zlouporabom povjerenja vlasnika ili posjednika poslužne nekretnine, silom, potajno ili na zamolbu do opoziva. Dakle, posjed mora biti pošten i istinit, a rok je jedinstven i iznosi 20 godina.
Člankom 228. stavkom 2. ZV propisano je da tko stekne pravo služnosti nekretnine na temelju zakona, ovlašten je ishoditi upis stečenoga prava vlasništva u zemljišnoj knjizi. Takav upis ima samo deklaratorni karakter s obzirom da se dosjelošću stječe pravo služnosti u trenutku kad su se ispunile zakonske pretpostavke. Međutim, unatoč takvoj zakonskoj odredbi valja istaknuti i praksu Vrhovnog suda Republike Hrvatske koja odskače od citiranih zakonskih odredbi. U presudi Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev x 554/2018-2 od 13. srpnja 2021. navodi se sljedeće:
„U pobijanoj odluci izraženo je pravno shvaćanje da je tužitelj-protutuženik ovlašten zahtijevati upis prava služnosti prolaza preko nekretnine tuženika-protutužitelja stečenog dosjelošću u zemljišne knjige, što s druge strane predstavlja obvezu tuženika-protutužitelja izdati mu tabularnu ispravu.
12. Revident opravdano tvrdi da je pobijana odluka, u dijelu koji se odnosi na izdavanje zemljišnoknjižne („tabularne“) isprave, utemeljena na pravnom shvaćanju koje nije podudarno sa shvaćanjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske iz revizijske odluke broj Rev-x 482/13 od 5. prosinca 2017. Naime, prema pravnom shvaćanju iz te revizijske odluke, ne postoji obveza izdavanja tabularne izjave u situaciji kada parnične stranke ne stoje ni u kakvom obveznopravnom odnosu.
12.1. Osim toga, revizijski sud je na sjednici Građanskog odjela od 1. lipnja 2009. zauzeo pravno shvaćanje da obveza izdavanja tabularne isprave postoji samo u slučaju kad ta obveza proizlazi iz pravnog posla ili to zakon izričito određuje. Na tom se pravnom shvaćanju temelje i presude Rev-272/13-2, Rev-714/14-3 i brojne druge…..
14. Kako u ovoj pravnoj stvari stranke nisu u obveznopravnom odnosu, a niti zakon u ovakvom slučaju izričito određuje obvezu izdavanja tabularne isprave, to shvaćanje na kojem je utemeljena pobijana odluka nije podudarno s pravnim shvaćanjem revizijskog suda. Zbog toga je pravilnom primjenom materijalnog prava taj dio tužbenog zahtjeva valjalo odbiti kao neosnovan.“
Prema stajalištu Županijskog suda u Velikoj Gorici izraženog u presudi Gž-9607/15 od 10.10.2017.g.: „Osnivanje služnosti temeljem dosjelosti predstavlja modus osnivanja služnosti na temelju zakona. Budući da se prema odredbi članka 228. stavak 1 ZV pravo služnosti temeljem zakona osniva kad se ispune zakonom predviđene pretpostavke odnosno protekom 20 godina izvršavanja, za tuženikovo stjecanje prava služnosti dosjelošću, kako je utvrdio prvostupanjski sud, nije odlučan upis tog prava u zemljišne knjige. U tom smislu je sud prvog stupnja pravilno otklonio tužiteljev prigovor da je za stjecanje prava stvarne služnosti dosjelošću potreban zemljišno knjižni upis tog prava. Tužitelj u žalbi neosnovano ponavlja navedeni prigovor, kojeg valja otkloniti jer je tuženik dokazao ispunjenje zakonom propisanih uvjeta za stjecanje prava stvarne služnosti dosjelošću u smislu odredbe članka 228. stavak 1. ZV, na što ne utječe činjenica je li ostvaren upis tog prava u zemljišnim knjigama ili ne“.
Prema stajalištu Vrhovnog suda Republike Hrvatske da bi se izdala u sudskom postupku tabularna isprava nužno je da stranke stoje u određenom obveznopravnom odnosu ili da isto zakon izričito određuje. Takav stav bi mogao dovesti u pitanje djelovanje stečene služnosti u odnosu na trećeg koji bi poslužnu nekretninu stekao u dobroj vjeri. Naime, ukoliko služnost ostane neupisana u zemljišne knjige, treći koji bi s povjerenjem u zemljišne knjige stekao poslužnu nekretninu, stekao ju je bez navedene služnosti što znači da se služnost u tom momentu gasi.
Iako zakon previđa da se može za stjecanje služnosti izdati tabularna isprava, a stav VSRH je tome suprotan, valja se osvrnuti i na stav Županijskog suda u Varaždinu izražen u presudi posl. br. GŽ-4895/2014 od 14.09.2016. „Imajući naime u vidu da je dosjelost originalni način stjecanja služnosti- temeljem zakona, to po ocjeni ovog suda za razliku od stjecanja služnosti temeljem pravnog posla ne postoji obveza tuženice kao vlasnice poslužnih nekretnina da tužiteljima izda tabularnu ispravu radi upisa služnosti u zemljišnu knjigu već su u slučaju utvrđenja da je predmetna stvarna služnost stečena dosjelošću tužitelji u smislu odredbe čl.228. st. 2. ZV-a ovlašteni zahtijevati samo upis stečenog prava služnosti u zemljišnu knjigu radi čega je valjalo obzirom na činjeničnu osnovu tužbenog zahtjeva pravilnom primjenom materijalnog prava žalbu tužitelja djelomično odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu u toč. I.2. izreke u dijelu kojim su tužitelji odbijeni sa zahtjevom da im tuženica izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava služnosti u zemljišnu knjigu, a to osnovom čl. 368. st. 1. ZPP-a.“
K tome valja pridodati i sljedeće. U članku 230. ZV istaknuto je da pravo stvarnih služnosti koje je na teret neke nekretnine osnovano na temelju zakona, ali nije upisano u zemljišnu knjigu, ne može se, niti kad je utvrđeno odlukom suda, suprotstaviti pravu onoga koji je postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još nije bilo upisano to pravo služnosti koje je osnovano na temelju zakona.