Hipoteka je dobrovoljno založno pravo koje se na stvari osniva bez predaje stvari vjerovniku u posjed i koje ga ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu[1] i zbog toga je oduvijek bila praktično sredstvo osiguranja tražbine. I za vrijeme bivše SFRJ građani su podizali kredite radi kupoprodaje nekretnine, a tražbine su osiguravali upravo hipotekama. U tom periodu bivše SFRJ ni građani, a ni sama država nije obraćala pozornost na uređenje zemljišno-knjižnog stanja. Zbog takvog društvenog stanja hipoteke nisu bile uredno brisane ni nakon što bi tražbina osigurana njima bila u cijelosti podmirena. To je sve posljedično dovelo do toga da su stare hipoteke još uvijek upisane u zemljišnim knjigama, iako su tražbine odavno ili otplaćene ili zastarjele.
Može li to stvoriti probleme vlasnicima nekretnina koje su opterećene takvim hipotekama? Odgovor je može. Naime, založno pravo, odnosno hipoteka je stvarno pravo, a stvarna prava ne zastarijevaju, što znači da se osoba u čiju je korist hipoteka upisana može u bilo kojem trenutku namiriti iz vrijednosti zaloga, odnosno nekretnine. Nadalje, hipoteka se ne može odvojiti od nekretnine koju opterećuje što znači da bilo tko na bilo kojem pravnom temelju stekne nekretninu opterećenu zalogom, stekao ju je opterećenu založnim pravom.
Zbog toga Zakonom o zemljišnim knjigama ((NN 63/19, 128/22, 155/23, dalje u tekstu: ZZK) predviđen institut amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina, kako bi se pomoglo upravo onim vlasnicima koji nemaju objektivne mogućnosti ishoditi upis brisanja stare hipotekarne tražbine. U nastavku možete pročitati više o tome koje su pretpostavke te kako se provodi postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina.
PRETPOSTAVKE ZA POKRETANJE POSTUPKA AMORTIZACIJE
Sukladno članku 351. ZV. založno pravo na nekretninama prestaje ukinućem na temelju odluke zemljišnoknjižnoga suda koji, nakon što provede postupak koji je za to predviđen odredbama zakona koji uređuje zemljišnoknjižno pravo, dopusti amortizaciju hipoteke. U tom slučaju založno će pravo prestati brisanjem u zemljišnoj knjizi.
Valja istaknuti kako se ovaj postupak može provoditi samo radi amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina, ali ne i drugih tereta. Unatoč jasnim zakonskim odredbama u praksi su se pojavili i slučaji u kojima su podnositelji tražili amortizaciju primjerice sekvestracije ili pak zabilježbe prisilne dražbe.
U prvom slučaju je Županijski sud u Splitu[1] zauzeo shvaćanje prema kojem „zatraženo brisanje starih tereta ne može podvesti pod odredbu članka 141. ZZK-a, kojom je isključivo propisan postupak amortizacije radi ukinuća i brisanja stare hipotekarne tražbine, a pod kojom se ne može smatrati zabilježba postupka pokretanja privremene uprave – sekvestacije 1/120 dijela prava vlasništva 24. 25. 26. 27. z.k. bića spadajućeg K. T. kao i pokretanja postupka konfiskacije 1/120 dijela prava vlasništva 24. 25. 26. 27. z.k. bića spadajućeg K. T.“
Županijski sud u Splitu[2] je također istaknuo i „zatraženo brisanje zabilježbe prisilne dražbe i uknjiženog prava zaloga (a koje su izvršene na temelju odluke suda) da se ne mogu podvesti pod odredbu članka 141. ZZK-a, a kojom je isključivo propisan postupak amortizacije radi ukinuća i brisanja stare hipotekarne tražbine, a pod kojom se ne može smatrati zabilježba dražbe ili uknjiženo pravo zaloga na temelju sudske odluke donesene u sudskom postupku.“
Osim toga, ZZK jasno ograničava krug osoba koje su ovlaštene pokrenuti postupak radi amortizacije i brisanja hipotekarne tražbine na vlasnika hipotekom opterećene nekretnine, kao i svaki zajednički vlasnik te suvlasnik. Niti jedna druga osoba, osim trenutnog vlasnika nekretnine ne može pokrenuti postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina. U tom smislu ističe se i sljedeća sudska praksa: „…. postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina može tražiti vlasnik hipotekom opterećene nekretnine, kao i svaki zajednički vlasnik ili suvlasnik, a s obzirom da je predlagatelj pravni slijednik iza upisanog korisnika RO I. (a ne vlasnika ili suvlasnika) te da pravnim slijednicima u pretvorbi pripadaju prava koja su vrijedila za nositelje prava korištenja (na sredstvima u društvenom vlasništvu) pod uvjetom da su nekretnine unesene u društveni kapital, a na koju okolnost predlagatelj nije dostavio nikakve dokaze (npr. rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju, Centra za restrukturiranje i prodaju) pa zaključuje da u konkretnoj situaciji da bi se predlagatelj uopće mogao legitimirati kao ovlašteni podnositelj prijedloga za amortizaciju i brisanje stare hipotekarne tražbine potrebno je najprije riješiti pitanje vlasništva predmetne nekretnine“[3]
Prema odredbi članka 162. ZZK da bi se postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina pokrenuo, potrebno je da se kumulativno ispune tri zakonske pretpostavke:
– ako je proteklo najmanje 30 godina od uknjižbe hipotekarne tražbine, a kad ima daljnjih upisa koji se odnose na nju – od posljednjega od tih upisa
– ako nije moguće pronaći ni one koji su prema upisima ovlašteni, ni njihove pravne sljednike, i
– ako kroz ovo vrijeme nisu zahtijevani niti primljeni glavnica ni kamate, niti se pravo na koji drugi način ostvarivalo.
Prva pretpostavka je ostvarena ako je proteklo najmanje 30 godina od uknjižbe posljednje hipotekarne tražbine. Ukoliko ima daljnjih upisa koji se odnose na predmetnu hipotekarnu tražbinu, rok od 30 godina računa se od posljednjeg od tih upisa. Daljnji upisi koje navodi ZZK mogu biti između ostalog i upis podzaložnog prava, upis zabilježbe otkaza hipotekarne tražbine, promjena hipotekarnog vjerovnika, revalorizacije i sl.
Postupak amortizacije pokrenut će se samo pod pretpostavkom da nije moguće pronaći osobe u čiju korist su provedeni navedeni upisi, kao ni pravne sljednike te osobe.
I konačno, posljednja pretpostavka koju ZZK navodi je da u periodu od posljednjeg upisa, ako je od njega proteklo 30 godina, osoba u čiju je korist proveden upis nije zahtijevala niti primila ispunjenje ni glavnice ni kamata.
Međutim, ove pretpostavke ne moraju se ispuniti u slučaju kada je riječ o hipoteci koja je upisana prije 01. rujna 1980.g. U tom slučaju hipoteka se može brisati ili po službenoj dužnosti ili na prijedlog stranke.
POSTUPAK AMORTIZACIJE
Postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih tražbina počinje objavljivanjem oglasa na e-Oglasnoj ploči i oglasnoj ploči suda, a po potrebi i na drugi prikladan način, da se prijave svi koji smatraju da imaju prava na hipotekarnoj tražbini ili glede nje. Zemljišnoknjižni sud će oglas objaviti ako smatra da postoji vjerojatnost da prijedlogu ovlaštene osobe treba udovoljiti te da podnositelj ima pravni interes.
Međutim, da bi podnositelj učinio vjerojatnim da prijedlogu treba udovoljiti i da podnositelj ima pravni interes, on nije dužan dokazivati da su ispunjenje sve zakonske pretpostavke iz članka 162. stavka 1. ZZK. Naime, prema presudi Županijskog suda u Varaždinu[4]: „Pretpostavke iz čl. 141. ZZK-a moraju biti na razini vjerojatnosti jer se nakon toga uvijek pokreće postupak iz čl. 142. i 143ZZK-a te se samo na temelju prijedloga ne može dopustiti amortizacija hipotekarne tražbine..“
U oglasu zemljišnoknjižnog suda označit će se točno upisana hipoteka, sa svim upisima koji se na nju odnose, i odrediti rok od 30 dana za prijavu, koji počinje teći od dana objave na e-Oglasnoj ploči suda. Ako se u roku od 30 dana od objave na e-Oglasnoj ploči, zaprimi prijava glede prava čija se amortizacija zahtijeva, sud će obavijestiti o prijavi onoga koji zahtijeva amortizaciju, uputiti ga na parnicu o postojanju hipotekarne tražbine i obustaviti postupak amortizacije. Parnica koju vlasnik opterećene nekretnine pokrene, može se zabilježiti u zemljišnim knjigama sukladno odredbama članaka 86.-89. ZZK.
Ako u navedenom roku nisu zaprimljene prijave, sud će dopustiti amortizaciju hipotekarne tražbine te će odrediti brisanje hipoteke i drugih upisa koji se na nju odnose.
[1] Presuda Županijskog suda u Splitu Gž Zk-68/2023 od dana 26.10.2023.
[2] Presuda Županijskog suda u Splitu Gž Zk-688/2018-2 od dana 03. 04. 2019.
[3] Presuda Županijskog suda u Velikoj Gorici Gž Zk-57/2022 od dana 21. travnja 2024.
[4] Županijski sud u Varaždinu Gž Zk-537/2019 od dana 06. travnja 2020.