OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA – RAZLOZI, OTKAZNI ROK
Ugovor o najmu stana je tipičan pravni posao temeljem kojeg najmoprimac ima pravo koristi se stanom namijenjenim za stanovanje, a za to plaća ugovoreni iznos najamnine najmodavcu. Ugovor o najmu stana uređen je primarno kroz dva zakona: Zakon o obveznim odnosima(NN 35/05.41/08. 125/11.78/15. 29/18.126/21, 114/22. 156/22, 155/23) te Zakon o najmu stanova (NN 91/96.48/98. 66/98.22/06.68/18. 105/20)
Prema članku 550. Zakona o obveznim odnosima ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu. a ovaj se obvezuje za to plaćati određenu najamninu. Sukladno članku 551. Zakona o obveznim odnosima propisano je kako se odredbe odsjeka ZOO-a ugovoru o najmu podredno primjenjuju na najam uređen posebnim zakonom. To znati da se primarno na ugovore o najmu stanova primjenjuje Zakon o najmu stanova. a tek podredno Odredbe odsjeka ZOO-a koje se ureduju ugovor o najmu.
Zakon o najmu stanova uređuje prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Isti zakon poznaje dvije vrste ugovora o najmu stana- ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom te ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. U ovom članku primaran fokus će biti isključivo na odredbe koje se odnose na ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, točnije na odredbe o otkazu ugovora.
Prestanak ugovora o najmu Stana
Ugovor o najmu stana može prestati: istekom roka ukoliko je sklopljen na određeno vrijeme ili otkazom ugovora o najmu stanova.
Prema članku 574. Zakona o obveznim odnosima ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme ili mu je trajanje određeno zakonom prestaje istekom toga vremena. Ako nakon proteka ugovorom određenog vremena najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tomu ne protivi, smatra se da je trajanje ugovora produljeno na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima. Poseban je slučaj za najam nekretnine. Naime, prema članku 575. Zakona o obveznim odnosima ugovor o najmu koji je sklopljen na određeno vrijeme smatra se prešutno obnovljenim na isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana. najmanje trideset dana prije isteka ugovorenog vremena. ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Istu odredbu sadrži i članak 25. Zakona o najmu stanova
Otkaz ugovora o najmu stanova
Prema članku 576. Ugovor o najmu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok. Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana. Otkaz ugovora o najmu nekretnine daje se u pisanom obliku. Ako je iznajmljena stvar u takvu stanju da je njezina uporaba opasna za zdravlje, najmoprimac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, iako mu je to stanje u vrijeme sklapanja ugovora bilo poznato. Odreknuće najmoprimca od prava iz stavka 4. ovoga članka nema pravni učinak.
Prema članku 212. Zakona o obveznim odnosima propisano je da ako trajanje obveznog odnosa nije određeno, svaka ga strana mote okončati otkazom. Otkaz mora biti dostavljen drugoj strani te se može dati u svako doma samo ne u nevrijeme. Otkazani obvezni odnos prestaje kad istekne otkazni rok određen ugovorom, a ako takav rok nije određen ugovorom, odnos prestaje nakon isteka roka određenog zakonom ili običajem, odnosno istekom primjerenog roka. Strane mogu ugovoriti da će njihov obvezni odnos prestati samom dostavom otkaza, ako za određeni slučaj zakon ne naređuje što drugo. Vjerovnik ima pravo zahtijevati od dužnika ono što je dospjelo prije nego je obveza prestala protekom roka ili otkazom.
Navedena odredba Članka 212. Zakona o obveznim odnosima je generalna odredba koja se odnosi na otkaz bilo kojeg obveznog odnosa. Zakon o najmu stanova posebno uređuje svaku od spomenutih odredbi detaljnije.
Zakon o najmu stanova razlikuje dvije različite situacije: ako ugovor o najmu stana otkazuje najmodavac i ako otkazuje najmoprimac.
Otkaz najmodavca
Zakon o obveznim odnosima kao i Zakon o najmu stanova propisuju kako najmoprimac otkaz ugovora o najmu daje u pisanom obliku. Prema odredbi članka 22. stavka I. Zakona o najmu stanova Otkaz ugovora o najmu stana. Osim što mora biti u pisanom obliku, ujedno biti obrazložen te predan najmoprimcu neposredno uz njegov potpis ili poštom preporučeno. Zakon o najmu stanova taksativno navodi u kojim situacijama najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana
a) ako najmoprimac ili drugi korisnici stana se koriste stanom suprotno Zakonu o najmu stanova
Prema članku 19. Zakona o najmu stanova najmodavac mote otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu o najmu stanova i ugovoru o najmu stana, a osobito:
1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem.
2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam bez dopuštenja najmodavca.
3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike
zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom.
4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje
od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje.
5. ako se najmoprimac ih drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
Međutim, u navedenom slučaju najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti ako ga prethodno Pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz. Dakle, najmodavac prije nego Ii otkaže najmoprimcu ugovor o najmu stana, dužan ga je pisano opomenuti.
Međutim. najmodavac se oslobađa dužnosti upućivanja pisane opomene najmoprimcu te može o otkazati ugovor ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru.
U navedenom slučaju prema članku 22. stavku 2. Zakona o najmu stanova, ukoliko najmodavac otkazuje ugovor o najmu stana jer se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu o najmu stanova i ugovoru o najmu stana. otkazni rok je 3 mjeseca, a rok počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.
b) ako najmoprimac ili drugi korisnici Stana nanose štetu svojom krivnjom zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade te ako preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti
Prema članku 20. Zakona o najmu stanova najmodavac mote raskinuti ugovor o najmu stana ako:
– najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
– ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca
Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana. U ovom slučaju ne postoji nikakva dužnost najmodavaca da prethodno pisano upozori najmoprimca, već čim su ispunjenje pretpostavke iz članka 20. Zakona o najmu stanova, najmodavac ima pravo pisano otkazati ugovor o najmu stana najmoprimcu.
c) ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.
Sukladno odredbi članka 21. Zakona o najmu stanova najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pored razloga i u slučaju ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.
U tom slučaju može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme
Ove odredbe odnose se isključivo na ugovor o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme. Prema članku 21. stavku 2. Zakona o najmu stanova otkazni rok je šest mjeseci. Otkazni rok počinje teti prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.
Otkaz najmoprimca
Prema članku 23. Zakona o najmu stanova najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najranije 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana. U konkretnom slučaju dakle najmoprimac nije dužan obrazložiti otkaz ugovora o najmu niti navesti razlog ali je dužan o otkazu pisanim putem obavijestiti najmodavca i to 3 mjeseca prije svog iseljenja.