Ugovor o kupoprodaji su u svakodnevnom životu najčešći oblik ugovora s obzirom da svaki put kad odemo u trgovinu te kupimo artikle, sklapamo ugovore o kupoprodaji. Međutim, iako su ugovori o kupoprodaji dio naše svakodnevnice ne smijemo smetnuti s uma da ugovori o kupoprodaji uživaju posebnu zakonsku regulaciju.
Razlog tomu leži u činjenici da se nekretnine upisuju u zemljišne knjige, a zajedno s nekretninama upisuju se i prava i obveze na njima. Zbog pravne sigurnosti upisa u zemljišne knjige potrebno je da se ispune zakonske pretpostavke koje će se prikazati u nastavku teksta.
Predmet i cijena
Prema članku 376. stavku 1. Zakona o obveznim odnosima ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Dakle, svaki ugovor o kupoprodaji odnosi se na određenu stvar koju kupac stječe u vlasništvo od prodavatelja te cijenu za koju ju stječe.
To ujedno važi i za kupoprodaju nekretnine, s time da je stvar koja se prodaje nekretnina. Nekretnine se u ugovoru o kupoprodaji opisuju na način da se u ugovoru navode katastarski brojevi čestica:
- katastarski brojevi čestica, njihova površina, adresa katastarske čestice, način uporabe, zgrade koje trajno leže na zemljištu ili su ispod njegove površine (izgrađenost zemljišta),
- broj zemljišnoknjižnog uloška u koji je upisana predmetna nekretnina
- te naziv katastarske općine.
Međutim, nije dovoljno da se kupac i prodavatelj dogovore u vezi cijene i stvari. Potrebno je da se ispune i zakonske pretpostavke u vidu propisanog oblika.
Oblik ugovora
Kako bi ugovor o kupoprodaji nekretnine bio valjan potrebno je da je sastavljen u propisanom obliku. Sukladno članku 377. Zakona o obveznim odnosima ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku. Kad je ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen u pisanom obliku , ugovor je valjan. Međutim, to nije dovoljno da kupac stekne pravo vlasništva nekretnine.
Sukladno članku 119. stavku 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja. Dakle, sve do trenutka dok se vlasništvo ne upiše u zemljišnu knjigu, kupac, iako možda platio kupoprodajnu cijenu u cijelosti, još uvijek nije postao vlasnikom nekretnine.
Upis vlasništva je sukladno članku 34. stavku 2. te članku 35. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama – uknjižba. Međutim, za sve upise u zemljišnu knjigu propisano je u članku 48. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama da će se upisi u zemljišnu knjigu dopustit se samo na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost. Sukladno članku 57. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama uknjižba će se dopustiti samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom.
Tabularna isprava
Osim toga, stranke ugovora u svoj ugovor moraju unijeti i tabularnu ispravu. Tabularna isprava je ovlaštenje kupcu da u zemljišnim knjigama upiše u svoje vlasništvo navedene nekretnine. Tabularna isprava je izjava kojom dosadašnji zemljišno-knjižni vlasnik nekretnina – prodavatelj, pristaje na uknjižbu. Ona se može nalaziti u samom ugovoru u kupoprodaji ili može biti dana u posebnoj ispravi.
Tek nakon što su se kupac i prodavatelj dogovorili o stvari i cijeni, sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnina, zajedno s tabularnom izjavom, pri čemu je potpis prodavatelja ovjeren od strane javnog bilježnika, ispunjeni su svi zakonski uvjeti za valjanost ugovora o kupoprodaji nekretnine te kupac kao vlasnik može svoje pravo vlasništva valjano upisati u zemljišne knjige.
Međutim, osim navedenih odredbi, poželjno je u ugovor o kupoprodaji unijeti i druge odredbe odnosno klauzule u vezi kojih se stranke tijekom sklapanja ugovora suglase.